Vertragsschluss

von Rechtsanwalt Peter Storsberg


Architektenverträge können wie alle Werkverträge auch mündlich geschlossen werden, empfehlenswert ist das aber nicht. In schriftlichen Verträgen kann und muss genau niedergelegt werden, welche der bis zu 9 Leistungsphasen nach HOAI beauftragt werden sollen. Möglich ist auch eine stufenweise Beauftragung, d.h. der Architekt erhält zunächst den Auftrag für die Leistungsphasen 1-4, also Grundlagenermittlung, Vor-und Genehmigungsplanung einschließlich Bauantragsstellung. Die weiteren Leistungsphasen 5-9 beziehen sich auf die Bauausführung und deren Überwachung und Dokumentation. Bauherren sollten überlegen, die Leistungsphasen 5-9 erst in Auftrag zu geben, wenn die Baugenehmigung vorliegt und die Finanzierung gesichert ist. Im übrigen sollte von Anfang an so genau wie möglich beschrieben werden, was geplant bzw. gebaut werden soll. Im Streitfall erleichtert dies die Beweisführung.

 

Planungserfolg und Honorar

von Rechtsanwalt Peter Storsberg


Ein Architekt, der mit den Leistungsphasen 1-4 nach HOAI beauftragt ist, schuldet eine nachhaltig genehmigungsfähige Entwurfsplanung. Die Genehmigungsfähigkeit

eines Bauvorhabens ist im Rahmen der Leistungsphase 2 mit der zuständigen Baubehörde abzuklären. Wird ohne eine solche Klärung nach den Vorstellungen des Bauherrn zu groß und nicht genehmigungsfähig geplant und muss die Planung nach Ablehnung des Bauantrags geändert und verkleinert werden, kann der Architekt den damit verbundenen zusätzlichen Aufwand nicht vergütet verlangen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Bauherr nachweislich in Kenntnis der Genehmigungsgrenzen bewusst eine größere Planung beauftragt, etwa weil er gegen einen ablehnenden Bescheid klagen und auf diesem Wege eine umfangreichere Genehmigung durchsetzen will. Derartige Absprachen sollte der Architekt im eigenen Interesse schriftlich niederlegen und zudem über die Möglichkeit der Beantragung eines Bauvorbescheides und die damit verbundenen zusätzlichen Kosten schriftlich aufklären.


Übliche Vergütung nach HOAI

von Rechtsanwalt Peter Storsberg


Für seine Leistungen ist ein Architekt nach § 631 Abs. 1 BGB zu vergüten. Soweit die Parteien keine besonderen Absprachen hierzu getroffen haben, schuldet der Auftraggeber die nach Maßgabe der HOAI übliche Vergütung (ständige Rechtsprechung, BGH VII ZR 259/02, Rn. 24). Der Berechnung der üblichen Vergütung sind nach § 32 Abs. 1 HOAI die anrechenbaren Kosten bei Gebäuden nach Maßgabe der Kosten der Baukonstruktion zugrundezulegen. Bei der Bemessung der üblichen Vergütung ist sodann zu berücksichtigen, dass der Architekt grundsätzlich eine genehmigungsfähige Planung schuldet. Dementsprechend hat er den Bauherrn zu beraten und Vorklärungen mit den zuständigen Behörden herbeizuführen. Reicht der Architekt einen Bauantrag ein, der nicht genehmigungsfähig ist, ist seine Leistung mangelhaft und es gilt Leistungsstörungsrecht (BGH a.a.O., Rn 26 ff.). Daraus folgt ebenso grundsätzlich, dass der Vergütungsanspruch des Architekten sich nur auf der Basis eines genehmigungsfähigen Entwurfs errechnen kann, weitergehende Ansprüche auf der Grundlage einer nicht durchsetzbaren Planung sind ihm verwehrt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Bauherr, entsprechend hierüber aufgeklärt, ausdrücklich eine bestimmte - weitergehende -Planung und deren Durchsetzung - notfalls vor dem Verwaltungsgericht - wünscht. Dann fällt es in den Risikobereich des Bauherrn, wenn sich die Planung letztlich als nicht realisierbar erweist. Derartige Voraussetzungen hat aber der Architekt zu beweisen. Die Einreichung eines Bauantrags, vom Bauherrn unterschrieben, gerichtet auf die Erlangung einer Baugenehmigung, hat dabei grundsätzlich keinen Aussagewert, insbesondere nicht bezüglich der Bemessung der Höhe des Architektenhonorars (OLG Naumburg 2 U 100/09, Rn. 39). Reicht der Architekt eine umfangreiche Planung ein und muss diese, weil nicht genehmigungsfähig, verkleinern, kann er seiner Honorarforderung nur die Kosten der Baukonstruktion der - kleineren - genehmigungsfähigen Planung zu Grunde legen.

 

Abrechenbarkeit von Nachträgen

von Rechtsanwalt Peter Storsberg


Zur Abrechenbarkeit von Nachträgen hat der BGH entschieden, dass der damit verbundene Aufwand nur dann besonders zu vergüten ist, wenn Architektenleistungen betroffen sind, die nach dem ursprünglichen Auftrag nicht zu erbringen waren. Es muss sich um zusätzliche Leistungen handeln, die nicht nur der Mängelbeseitigung oder Optimierung bereits erbrachter Arbeiten dienen. Konkret müssen grundlegende Änderungen oder Ergänzungen vorliegen, die mit einer bisher nicht erbrachten Grundleistungen verbunden sind (BGH Baurecht 2010,1957; KG Berlin 7U 53/08). Wird der Nachtrag erforderlich, um einen Mangel der Planung zu beseitigen, besteht kein Honoraranspruch.

 

Befreiungsanträge und Behördengespräche als besondere Leistungen

von Rechtsanwalt Peter Storsberg


Befreiungsanträge als Teil des Baugenehmigungsantrages sind von vornherein nicht abrechenbar, da als Bestandteil der Leistungsphase 4 nach HOAI ohnehin geschuldet. Nichts anderes gilt für Behördengespräche zur Abklärung der Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens. Vorklärungen sind bereits Teil der Leistungsphase 2 nach HOAI, Verhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten Gegenstand der Leistungsphase 3 nach HOAI. Ein besonderer Zeitaufwand kann in beiden Fällen nicht in Rechnung gestellt werden (LG Bonn 8 S 224/14).


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