Neubau eines Gebäudes: geschuldeter Schallschutz

 

von Rechtsanwalt Peter Storsberg, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

 

Welchen Schallschutz der Bauunternehmer einem Bauherrn schuldet, richtet sich zunächst nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag. In die vorzunehmende Gesamtabwägung ist aber nicht nur der Vertragstext einzubeziehen. Wird eine Wohnung mit üblichen Komfort- und Qualitätsansprüchen erworben, ist vielmehr in der Regel davon auszugehen, dass sich der Schallschutz nicht nach der DIN 4109 beurteilt, da diese bei der Errichtung eines solchen Bauwerkes in den letzten Jahren nicht mehr den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Anhaltspunkte dafür, was in einem solchen Fall den anerkannten Regeln der Technik entspricht und damit als vereinbart gilt, ergeben sich aus den Regelwerken der Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahr 1994 bzw. 2007, die mit der aus dem Jahre 1994 im wesentlichen identisch ist, oder aus dem Beiblatt 2 zur DIN 4109. Diese Erwägungen gelten nicht nur dann, wenn die Parteien keine ausdrückliche Vereinbarung zum Schallschutz getroffen haben, sondern auch, wenn Sie hinsichtlich der Schalldämmwerte auf die DIN 4109 Bezug nehmen. Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Unternehmer den Bauherrn im Rahmen der Bezugnahme auf die DIN 4109 darüber aufgeklärt hat, dass die Mindestanforderungen der DIN 4109 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, der Erwerber also einen Schallschutz erhält, der deutlich unter den Anforderungen liegt, die er für eine Wohnung heutzutage erwarten darf (BGH VII ZR 54/07, LG Frankfurt 2-26 O 215/11).

 

Prozessuales Bestreiten von Mängeln als Erfüllungsverweigerung

 

von Rechtsanwalt Peter Storsberg, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

 

Bestreitet ein Bauunternehmer das Vorliegen von Mängeln, ein ihn treffendes Verschulden und vertritt er außerdem die Auffassung, dass der geschlossene Vertrag eine Einstandspflicht ausschließt, dann ist davon auszugehen, dass der Bauunternehmer nicht mehr bereit ist, Mängel zu beseitigen, so dass eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung (nach anwendbarem Recht vor der Schuldrechtsmodernisierung) nicht mehr Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung ist (BGH VII ZR 58/13). Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des 7. Zivilsenats für Bausachen des BGH, auch wenn andere Senate des BGH gelegentlich die Auffassung vertreten haben, dass das prozessuale Bestreiten von Mängeln nicht immer eine Erfüllungsverweigerung darstellt. Der 7. Zivilsenat des BGH hat jedoch auch dann eine Erfüllungsverweigerung angenommen, wenn die Weigerung, vorliegende Mängel zu beseitigen, rechtlich untermauert wird, zum Beispiel durch Erhebung der Einrede der Verjährung (BGH VII ZR 360/01). Zum gleichen Ergebnis gelangt das Gericht bei einem langen Zeitablauf, in dem eine Mängelbeseitigung nicht vorgenommen wurde (BGH VII ZR 82/09). Selbst in einem Klageabweisungsantrag eines auf Erfüllung in Anspruch genommenen Schuldners hat der BGH bereits eine ernsthafte Erfüllungsverweigerung gesehen, wenn alle Streitpunkte in der vorherigen längeren Auseinandersetzung bereits ausgetragen waren und mit dem Prozessantrag zum Ausdruck gebracht wurde, dass auch eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung den beklagten Bauunternehmer nicht mehr umstimmen kann (BGH BauR 1984, 181 ff.).


Übliche Vergütung nach HOAI

von Rechtsanwalt Peter Storsberg


Für seine Leistungen ist ein Architekt nach § 631 Abs. 1 BGB zu vergüten. Soweit die Parteien keine besonderen Absprachen hierzu getroffen haben, schuldet der Auftraggeber die nach Maßgabe der HOAI übliche Vergütung (ständige Rechtsprechung, BGH VII ZR 259/02, Rn. 24). Der Berechnung der üblichen Vergütung sind nach § 32 Abs. 1 HOAI die anrechenbaren Kosten bei Gebäuden nach Maßgabe der Kosten der Baukonstruktion zugrundezulegen. Bei der Bemessung der üblichen Vergütung ist sodann zu berücksichtigen, dass der Architekt grundsätzlich eine genehmigungsfähige Planung schuldet. Dementsprechend hat er den Bauherrn zu beraten und Vorklärungen mit den zuständigen Behörden herbeizuführen. Reicht der Architekt einen Bauantrag ein, der nicht genehmigungsfähig ist, ist seine Leistung mangelhaft und es gilt Leistungsstörungsrecht (BGH a.a.O., Rn 26 ff.). Daraus folgt ebenso grundsätzlich, dass der Vergütungsanspruch des Architekten sich nur auf der Basis eines genehmigungsfähigen Entwurfs errechnen kann, weitergehende Ansprüche auf der Grundlage einer nicht durchsetzbaren Planung sind ihm verwehrt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Bauherr, entsprechend hierüber aufgeklärt, ausdrücklich eine bestimmte - weitergehende -Planung und deren Durchsetzung - notfalls vor dem Verwaltungsgericht - wünscht. Dann fällt es in den Risikobereich des Bauherrn, wenn sich die Planung letztlich als nicht realisierbar erweist. Derartige Voraussetzungen hat aber der Architekt zu beweisen. Die Einreichung eines Bauantrags, vom Bauherrn unterschrieben, gerichtet auf die Erlangung einer Baugenehmigung, hat dabei grundsätzlich keinen Aussagewert, insbesondere nicht bezüglich der Bemessung der Höhe des Architektenhonorars (OLG Naumburg 2 U 100/09, Rn. 39). Reicht der Architekt eine umfangreiche Planung ein und muss diese, weil nicht genehmigungsfähig, verkleinern, kann er seiner Honorarforderung nur die Kosten der Baukonstruktion der - kleineren - genehmigungsfähigen Planung zu Grunde legen.

 

Abrechenbarkeit von Nachträgen

von Rechtsanwalt Peter Storsberg


Zur Abrechenbarkeit von Nachträgen hat der BGH entschieden, dass der damit verbundene Aufwand nur dann besonders zu vergüten ist, wenn Architektenleistungen betroffen sind, die nach dem ursprünglichen Auftrag nicht zu erbringen waren. Es muss sich um zusätzliche Leistungen handeln, die nicht nur der Mängelbeseitigung oder Optimierung bereits erbrachter Arbeiten dienen. Konkret müssen grundlegende Änderungen oder Ergänzungen vorliegen, die mit einer bisher nicht erbrachten Grundleistungen verbunden sind (BGH Baurecht 2010,1957; KG Berlin 7U 53/08). Wird der Nachtrag erforderlich, um einen Mangel der Planung zu beseitigen, besteht kein Honoraranspruch.

 

Befreiungsanträge und Behördengespräche als besondere Leistungen

von Rechtsanwalt Peter Storsberg


Befreiungsanträge als Teil des Baugenehmigungsantrages sind von vornherein nicht abrechenbar, da als Bestandteil der Leistungsphase 4 nach HOAI ohnehin geschuldet. Nichts anderes gilt für Behördengespräche zur Abklärung der Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens. Vorklärungen sind bereits Teil der Leistungsphase 2 nach HOAI, Verhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten Gegenstand der Leistungsphase 3 nach HOAI. Ein besonderer Zeitaufwand kann in beiden Fällen nicht in Rechnung gestellt werden (LG Bonn 8 S 224/14).


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